מצאנו את דירת חלומותינו, שקטה, יפה, משופצת ואפילו קרובה לגן ילדים הממוקם לו בדיוק בקצה הרחוב, דבר שיחסוך לנו הרבה זמן בפקקים של הבוקר בדרך לעבודה.
הסכמנו עם בעל הדירה על גובה שכר הדירה ואנו מוכנים ומזומנים לקבל את המפתח של הדירה השכורה ולהיכנס באופן מיידי.
בעל הדירה שמע מחבריו שכדאי לחתום על הסכם שכירות וממהר להציב בפניכם הסכם שכירות שערך עבורו במיוחד עורך דינו במשרדו מפואר, הסכם השכירות לפיו מותר לכם בקושי לנשום בדירה השכורה וגם זאת באישורו של המשכיר, בעל הדירה, מראש ובכתב.
הסכם השכירות בא לשקף את שני האינטרסים, האחד של השוכר המעוניין לעשות כל שברצונו בביתו השכור והשני של המשכיר אשר מפקיד בידי השוכר נכס ששוויו מאות אלפי דולרים ומצפה ציפייה לגיטימית כי השוכר יעשה שימוש זהיר בדירה בתקופת השכירות ולא יפגע בנכס עליו שילם המשכיר(ואולי עדיין משלם) משך מרבית שנות חייו.
עם זאת, יש כמובן להסכים על תנאי השכירות כאשר המטרה היא מתן ערובה סבירה למשכיר לכך שאתם כשוכרים אכן תשלמו את כל התשלומים(כן גם את תשלומי מיסי העירייה, החשמל והגז) במועד ובזמן, ולא תחליטו לשבור את הקיר בין הסלון לחדר השינה כי יותר נוח לכם לחיות במתחם גדול וכן כי במידה ולא תשלמו, לא תתבצרו לכם בבית, תחליפו מנעולים ותפלו על חרבכם בניסיון להדוף את המשכיר מהדירה השכורה עליה השתלטתם(אל תצחקו-כבר היו מקרים מעולם).
האינטרס הלגיטימי של המשכיר בהגנה על הנכס היקר אותו הוא מפקיד בידיכם לא נותן בידו את הזכות לרמוס כל זכות הנתונה לכם באמצעות הסכם שכירות שנוצר לצורך השכרת ערי הזהב הנסתרות בכבודן ובעצמן.
כך, יש להיזהר בעיקר מהסכמים בהם מופיע סעיף שאומר כי "ידוע לשוכר כי עו"ד פלוני מייצג רק את המשכיר וכי השוכר מתחייב לשלם את שכר טרחתו או מחצית שכר טרחתו".
סעיף כזה בהסכם שכירות, שוכרים יקרים, במילים אחרות אומר כי דפקו אתכם, אתם מצהירים שאתם יודעים שדפקו אתכם ואין לכם שום בעיה לשלם למי שדפק אתכם.
לכן בעיקר בהסכמים כאלה הייתי ממליץ לכם לקרוא כל מילה וכל פסיק אפילו שהדירה ממש לטעמכם.
דבר נוסף שכדאי ללמוד הוא חוק החוזים שקובע כי אסור להפר חוזה אבל.....
יש הפרה רגילה ויש הפרה יסודית וההבדל תהומי!
הפרה רגילה היא הפרה לא משמעותית כמו לשם הדוגמא אם התחייבתם לשלם את דמי השכירות בראשון לחודש ושילמתם אותה בשלישי לחודש. אמנם הפרתם את ההסכם אבל נזק גדול לא נגרם וההסכם ימשיך והמשכיר יהיה רשאי לתבוע על נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך ש-500 דולר שולמו לו יומיים מאוחר יותר (נזקים השואפים לאפס).
הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית. ברור שאם המשכיר היה יודע כי לא תשלמו לו את דמי שכר הדירה הוא לא היה חותם איתכם על ההסכם ולכן אם לא תשלמו כלל דמי שכירות תחשב ההפרה ליסודית.
אולם לא לשכוח- בית המשפט רואה הפרה כיסודית גם אם הוסכם עליה בחוזה שהיא יסודית. כך תוכלו לעיתים למצוא הוראה בהסכם שכירות (בעיקר בתל אביב) לשוכר לא יכניס בעל חיים לדירה והפרת ההוראה תהווה הפרה יסודית.
בתרגום חופשי- אם הכנסתם את כלבכם לדירה, המשכיר רשאי לבטל את ההסכם ולתבוע אתכם על הרבה מאוד כסף שלעיתים ניתן למצוא את הסכום המדויק באחד מהסעיפים האחרונים בהסכם השכירות, סעיף הקובע בד"כ כי אם הפרתם את הסכם השכירות הפרה יסודית תאלצו להיפרד מ-20,000 דולר או סכום מופקע אחר.
משמע, הכנסתם את הכלב המסכן שאספתם ברחוב, חפשו דירה אחרת ושלמו עשרות אלפי דולרים...
http://www.shali-law.com/site/detail/detail/detailDetail.asp?detail_id=849247
הסכמנו עם בעל הדירה על גובה שכר הדירה ואנו מוכנים ומזומנים לקבל את המפתח של הדירה השכורה ולהיכנס באופן מיידי.
בעל הדירה שמע מחבריו שכדאי לחתום על הסכם שכירות וממהר להציב בפניכם הסכם שכירות שערך עבורו במיוחד עורך דינו במשרדו מפואר, הסכם השכירות לפיו מותר לכם בקושי לנשום בדירה השכורה וגם זאת באישורו של המשכיר, בעל הדירה, מראש ובכתב.
הסכם השכירות בא לשקף את שני האינטרסים, האחד של השוכר המעוניין לעשות כל שברצונו בביתו השכור והשני של המשכיר אשר מפקיד בידי השוכר נכס ששוויו מאות אלפי דולרים ומצפה ציפייה לגיטימית כי השוכר יעשה שימוש זהיר בדירה בתקופת השכירות ולא יפגע בנכס עליו שילם המשכיר(ואולי עדיין משלם) משך מרבית שנות חייו.
עם זאת, יש כמובן להסכים על תנאי השכירות כאשר המטרה היא מתן ערובה סבירה למשכיר לכך שאתם כשוכרים אכן תשלמו את כל התשלומים(כן גם את תשלומי מיסי העירייה, החשמל והגז) במועד ובזמן, ולא תחליטו לשבור את הקיר בין הסלון לחדר השינה כי יותר נוח לכם לחיות במתחם גדול וכן כי במידה ולא תשלמו, לא תתבצרו לכם בבית, תחליפו מנעולים ותפלו על חרבכם בניסיון להדוף את המשכיר מהדירה השכורה עליה השתלטתם(אל תצחקו-כבר היו מקרים מעולם).
האינטרס הלגיטימי של המשכיר בהגנה על הנכס היקר אותו הוא מפקיד בידיכם לא נותן בידו את הזכות לרמוס כל זכות הנתונה לכם באמצעות הסכם שכירות שנוצר לצורך השכרת ערי הזהב הנסתרות בכבודן ובעצמן.
כך, יש להיזהר בעיקר מהסכמים בהם מופיע סעיף שאומר כי "ידוע לשוכר כי עו"ד פלוני מייצג רק את המשכיר וכי השוכר מתחייב לשלם את שכר טרחתו או מחצית שכר טרחתו".
סעיף כזה בהסכם שכירות, שוכרים יקרים, במילים אחרות אומר כי דפקו אתכם, אתם מצהירים שאתם יודעים שדפקו אתכם ואין לכם שום בעיה לשלם למי שדפק אתכם.
לכן בעיקר בהסכמים כאלה הייתי ממליץ לכם לקרוא כל מילה וכל פסיק אפילו שהדירה ממש לטעמכם.
דבר נוסף שכדאי ללמוד הוא חוק החוזים שקובע כי אסור להפר חוזה אבל.....
יש הפרה רגילה ויש הפרה יסודית וההבדל תהומי!
הפרה רגילה היא הפרה לא משמעותית כמו לשם הדוגמא אם התחייבתם לשלם את דמי השכירות בראשון לחודש ושילמתם אותה בשלישי לחודש. אמנם הפרתם את ההסכם אבל נזק גדול לא נגרם וההסכם ימשיך והמשכיר יהיה רשאי לתבוע על נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך ש-500 דולר שולמו לו יומיים מאוחר יותר (נזקים השואפים לאפס).
הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית. ברור שאם המשכיר היה יודע כי לא תשלמו לו את דמי שכר הדירה הוא לא היה חותם איתכם על ההסכם ולכן אם לא תשלמו כלל דמי שכירות תחשב ההפרה ליסודית.
אולם לא לשכוח- בית המשפט רואה הפרה כיסודית גם אם הוסכם עליה בחוזה שהיא יסודית. כך תוכלו לעיתים למצוא הוראה בהסכם שכירות (בעיקר בתל אביב) לשוכר לא יכניס בעל חיים לדירה והפרת ההוראה תהווה הפרה יסודית.
בתרגום חופשי- אם הכנסתם את כלבכם לדירה, המשכיר רשאי לבטל את ההסכם ולתבוע אתכם על הרבה מאוד כסף שלעיתים ניתן למצוא את הסכום המדויק באחד מהסעיפים האחרונים בהסכם השכירות, סעיף הקובע בד"כ כי אם הפרתם את הסכם השכירות הפרה יסודית תאלצו להיפרד מ-20,000 דולר או סכום מופקע אחר.
משמע, הכנסתם את הכלב המסכן שאספתם ברחוב, חפשו דירה אחרת ושלמו עשרות אלפי דולרים...
http://www.shali-law.com/site/detail/detail/detailDetail.asp?detail_id=849247
